Projet des Cadolles 10-026

Création : lundi 17 janvier 2011

10-026 Le projet des Cadolles est compliqué !

Le Groupe PLR suit le développement du projet des Cadolles depuis des années avec un grand intérêt car il s'agit du plus grand projet urbanistique de notre commune ainsi qu'une transaction financière importante. Si les Groupes Libéral et Radical ont regretté en 2006 que cette transaction immobilière unique aurait mérité plus d'information et que le Groupe PLR à interpellé le CC à 2 reprises c'est parce qu'il avait l'impression que le projet s'écarte du projet d'origine, présenté dans le rapport 06-015, et que le CG manquait effectivement d'information. Je dois dire que nous avions totalement raison d'insister car c'est exactement ce qui s'est passé !

5 ans après le rapport de 2006 je me permets de faire 3 remarques concernant le projet des Cadolles qui nous seront utiles pour le future dans cette commune :

1. C'est un projet compliqué qui réunit plusieurs partenaires privés et publique, il réunit la vente et droit de superficie, et finalement il réunit la propriété par étage (PPE), des appartements à loyer libre et des appartements à loyer modéré . C'est un projet où le CG (peut-être aussi le CC) ne peut pas avoir toutes les informations (valeur du bâtiment sud, arrangements entre BEG et Bauart,) et qui laisse beaucoup de questions ouvertes (parking ). Le CC actuel doit s'accommoder des décisions de la direction de l'urbanisme en 2006 et j'ai l'impression qu'il se donne beaucoup de peine à trouver une bonne solution pour la Ville. IL était prévu que la Ville mette seulement le terrain à disposition mais finalement il fait le travail du GO qui lui devrait trouver des investisseurs. Le projet n'est pas seulement compliqué mais il est trop compliqué.

2. Le droit de superficie qui est tellement cher à la gauche de notre ville est un bon moyen de garder la main sur des terrains que nous voulons éventuellement utiliser plus tard. Dans ce cas je ne vois pas comment la Ville voudra récupérer les terrains dans 99 ans, terrains construits avec des PPE en partie. De toute façon comment la Ville voudra-t-elle financer le rachat en 2113 ? vous avez calculé la valeur de ce projet ?? la construction a actuellement une valeur de plus de CHF 40 millions de francs. Sauf miracle, la Ville ne pourra jamais racheter ces terrains et qu'est-ce qu'elle en ferait ? Je dois dire que nous avons voté le droit de superficie en 2006 et je m'en veux aujourd'hui. Il faut apprécier le droit de superficie avec intelligence ! Ici nous avons eu tort de l'appliquer et nous le payons cher aujourd'hui !

3. La contrepartie du contrat, l'immeuble d'une valeur de 10 millions est en quelque sorte un payement « en nature ». C'est extrêmement compliqué de contrôler la valeur de ce bâtiment ou de la crèche qui nous seront peut-être remis un jour même s'il y a quelque pages d'explications dans la convention entre le GO et la Ville. On aurait eu meilleurs temps d'encaisser la contrepartie en 2006 et de racheter des appartements après.

Les Cadolles ne sont pas le dernier projet immobilier de la Ville de Neuchâtel. Avec l'expérience du projet des Cadolles et en ce qui concerne de futures transactions immobilières, le Groupe PLR prie le CC de conclure des contrats plus simples, d'utiliser le droit de superficie avec intelligence et d'éviter des payements « en nature ».

Il est clair qu'on projet de cette envergure avec plusieurs partenaires change au fil du temps. Qu'est-ce qu'il a concrètement changé depuis 2006 :
· la crise économique avec la baisse énorme des intérêts a fait que les investisseurs se heurtent d'avantage au droit de superficie. Puisque l'argent est bon marché actuellement, les investisseurs préfèrent acheter.
· Changement dans la fiscalité cantonale au 1er janvier 2008 (perception de lods sur les contrats d'entreprise générale): renchérissement de 900'000 frs sur l'ensemble de l'opération du secteur nord.

· L'obligation de la crèche est venue après 2006. A mon avis c'est la seule demande de changement que la Ville ait faite.

 

Fondamentalement nous devons nous poser la question si nous sommes d'accord aujourd'hui de renoncer à 2 millions de francs pour que le projet de 2006 se réalise. Le rapport est difficile et la décision et difficile
· Si on met la casquette de l'urbaniste, il faut tout de suite voter OUI car nous avons besoin de ces appartements.
· Si on met la casquette du financier ou de l'investisseur il faut dire NON. Nous renonçons à 2 millions de francs qui augmenteraient notre FN. Quand on sait à quel point l'Administration doit faire des économies, quand on sait à quel point nous nous disputons parfois au CG pour Fr. 30'000, c'est assez révoltant de se dire que la Ville avait fait une bonne affaire en 2006 - pour une fois - et reçoive maintenant presque 20% de moins (7'3 millions : 10 moi - dépollution) Nous avons un peu l'impression de nous faire avoir !

Le Groupe PLR est partagé sur l'acceptation ou le refus de ce rapport entre autre parce qu'il y a plusieurs aspects ou nous ne sommes pas au clair et ceci malgré le fait que nous avons déjà posé une multitude de questions au CC.
Ce que nous ignorons ce sont les alternatives qui sont possibles et les conséquences si le CG refuse ce soir le présent rapport. Si le CG refuse le rapport il ne se passe rien. Si le droit de superficie n'est pas exercé jusqu'au plus tard 31/12/2013, le projet est annulé. Dans ce cas la Ville doit rembourser au Groupe Opérationnel (GO) les coûts de la dépollution du site (Fr. 570'135). Attention, cette somme est de toute façon à la charge du propriétaire du terrain (Ville). Soit elle est déduit de la valeur de la contreprestation (page 10 du rapport) soit elle est restitué au GO fin 2013 si le projet échoue. Donc, il n'y a pas de charge supplémentaire si le projet actuel échoue.
· Le CC peut il nous expliquer ce qu'il se passe exactement avec la partie sud, vendue à Bauart en 2008 et vendue à plusieurs investisseurs depuis si le droit de superficie n'est pas exercé fin 2013 ?
· Il semble que le GO ait fait des investissements conséquents sur le terrain « nord » par exemple pour déconstruire les bâtiments. Si le droit de superficie n'est pas exercé fin 2013 et le projet n'ait pas lieu, qui supporte ces frais? Le GO ou bien la Ville ?
Amendements
Crèche : OK
Parking : Le Groupe PLR estime qu'il est indispensable que les appartements aux Cadolles soient lotis de places de parcs. Mais il se pose la question si l'histoire des places de parc a une influence sur la valeur de la contrepartie ?
A par cela, la question des transports publique n'a pas vraiment joué un rôle important dans ce projet ce qui est dommage pour un projet de cette envergure. Le site des Cadolles, en tant qu'hôpital était desservi par les TN qui faisaient la boucle. J'ai le souvenir de 2006 que cela ne sera plus le cas dans le future par contre on prévoit des places de parc ce qui est juste pour une petite agglomération de 180 appartements. Pour la crèche ou bien pour les personnes d'un certain âge, mais aussi pour les gens qui partent faire leurs courses, il est regrettable que le nouveau quartier ne soit pas mieux desservi en transports publiques !
Fr. 350'000 : Le Groupe PLR dépose un amendement pour que Le montant de Fr 350'000 dont prévoyance.ne devra payer pour la mise à disposition de la part de terrain qu'elle possèdera dans le bâtiment en copropriété avec la Ville, sera versé en espèces à la Ville de Neuchâtel (page 7 du rapport). Puisque la Ville veut avoir des bâtiments à loyer modéré, nous ne partageons pas l'avis que cette somme devrait être investit pour les mettre au même standing que les appartements de prévoyance.ne. La Ville aura des appartements corrects qu'elle louera à loyer modéré. Qui décidera après QUI peut profiter d'un HLM à standing supérieur aux Cadolles ou bien d'un HLM d'un standing simple ailleurs ? La Ville a besoin d'argent pour rénover ces bâtiments, alors ces 350'000 sont les bienvenus dans la Caisse de M. Ribaux.

Amelie Blohm Gueissaz pour le Groupe PLR